南有二七华侨城，西有中原华侨城。二七华侨城围绕金水河布局景观和园区，中原区的须水河恰好给了华侨城另一处足够施展的空间。
中原华侨城整体定位为仍然是大型文旅项目，整体规划面积6.1平方公里，比二七华侨城还要大，总计划投资约500亿。
500亿、全国第一、欢乐谷、欢乐海岸、海洋馆、海洋公园、玛雅海滩、郑州之星摩天轮……看宣传的这些关键词，每一个都激动人心。虽然标签很多，我们把它的光环进行过滤，中原华侨城的规划总结起来可以分为四个方面：
1、文旅部分：主要构成就是欢乐谷、玛雅海滩水公园和海洋馆，以及欢乐海岸购物中心。虽然规划的很热闹，实际上和你买的房子的关系并不大。
2、商务部分：打造中原西路城市商务大道和国际街区，建造150米地标双子塔，甚至把OCT（华侨城集团）北方第二总部设在了这里。
3、公共配套：沿须水河的生态景观带，中央景观湖，须水河生态公园，马庄遗址公园，白寨遗址公园，坟上遗址公园等公共休闲场所。大匠之门文化中心，将来也是中原华侨城的游客中心，也可以举办各类展会等商业活动。
4、住宅部分：如果文旅部分靠的是后期的运营，住宅部分才是开发商前期最迫切的盈利来源。
之前有消息说将在8月底首开，但是昨天（7月21日）项目一期的部分住宅已经开始申请预售，可见开发商还是很心急的。
一.看规划
配套还得靠自己
项目一期位于中原西路、杭州路、扬州路、富贵路的围合区域，南邻中原西路一侧规划了商业用地，东临杭州路的一侧未来将建成中原区人民诉讼服务中心，住宅部分没有直接临着大路，减少了噪音污染。
一期有两个地块，分一号院和二号院，一共有15栋高层、4栋洋房。根据规划显示一号院西北角红线范围，距离郑西铁路客运专线的直线大概100米左右，应该不会有太大影响。
沿中原西路有地铁10号线，规划的站点须水站，到达一期地块的距离约1公里左右，真心不算近！
离常西湖新区核心区的距离是4-5公里，基本上沾不了太多光。当然华侨城擅长的就是造城，自身规划的配套还是很足的——有商业、有学校、有公园，只是兑现周期估计很长。目前学校还在洽谈，商业要到后期才会修建。
二.看房源
刚需户型，小区改善指数不高
高层是89-127㎡的三房、135㎡的四房，洋房以126-139㎡三房为主。从户型面积段来看整体偏刚需，两个地块虽然整体容积率都是2.99，可是小区人口并不算少，改善属性并不强。
楼栋设计也采用了目前郑州市场上比较流行的室外连廊的模式，户型得房率应该不低。
▲一号院4#楼标准层平面图
昨天房管局已经公示了中原华侨城一号院第一批236套房源，目前高层释放价格13000元/㎡左右，洋房16000元/㎡左右，和二七华侨城当初的价格差不多。只是二七华侨城离主城更近，可能很多人会觉得中原华侨城有些脱离主城了。西区的价值中心在向西迁移，一切都只是时间问题，呵呵~~
据说已经蓄客有300多组，开发商很可能会先拿一部分房源试探一下市场，在开盘之前搞个团购，实际成交价应该在12000左右。
三.看产业
能解决就业的产业才是好产业
前面说到了规划的兑现周期的问题，其实产业布局才是影响片区价值最核心的因素。
华侨城在这里规划了较大的商务体量，并且把北方集团第二总部设在这里。可即使如中建七局的滨河新城，把总部搬过去对区域内的产业提升能起到多大作用呢？表决心的意义更大一些吧！
我依然坚持这个观点：“能解决就业的产业才是板块价值提升的真正动力！”（深入剖析：华侨城有什么？能支撑二七新区走多远？）有就业才能保持人口的持续流入，才能保持人口基数稳定在一个较高水平。而文旅项目，单位面积上显然不具备提供大量就业岗位的能力。
另一方面，发展高端商务，离不开产业链的支撑。在郑州，商务活动相关的产业链的上下游，诸如先进制造、科技研发、总部经济、现代商贸、现代物流、金融服务等资源，主要布局在东区。可是郑州在城市发展过程中，布局了太多了超高建筑、商务地标，都想发展总部经济，又有多少资源够瓜分？
图片来源于珂尔
当每个版块都在积极打造自己的商务地标，这些建筑最终也不过沦为“标配”，似乎只有这样才能配得上你的“宏伟蓝图”。
四.总结
华侨城的手笔很大，它实际上帮助郑州做了中原西区的城市建设和生态改造。它的住宅可以很宜居，可以很生态，它的宣传也很容易让人冲动，但是我们必须得把它的住宅部分单独拿出来对待，与同片区内的其他楼盘进行充分对比，才能选择真正适合自己的楼盘。
话题讨论：中原华侨城一期住宅12000元/㎡，你会买吗？请在评论区留言！
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